Магазин маркетинговых исследований рынков коммерческой недвижимости

Добро пожаловать в мир качественного анализа! Наша маркетинговая компания специализируется на продаже готовых отчетов по анализу промышленных и потребительских рынков товаров и услуг. Мы понимаем, что в условиях динамичного рынка информация — это ключ к успеху. Поэтому мы предлагаем вам доступ к высококачественным отчетам, которые помогут вам принимать обоснованные решения и оставаться на шаг впереди конкурентов. Наша команда состоит из опытных аналитиков, которые используют современные методы исследования и анализа данных, такие как big data, чтобы предоставить вам наиболее актуальную и достоверную информацию.

Анализ рынка коммерческой недвижимости России по итогам 2025 года

Российский рынок коммерческой недвижимости в 2025 году оказался в эпицентре разнонаправленных трендов. С одной стороны, общий объём инвестиций сократился, отражая высокую ключевую ставку и замедление экономической активности. С другой — коммерческий сегмент продемонстрировал удивительную устойчивость, привлекая капитал, уходящий из жилья, и оставаясь в числе трёх лучших годов за всю историю наблюдений по объёму вложений. В этой статье — комплексный разбор ключевых показателей, структурных сдвигов и прогнозов развития рынка.

---

Инвестиции в недвижимость: падение на фоне рекордной базы

По итогам 2025 года общий объём инвестиций в недвижимость России составил 1,1 трлн рублей, что на 18% ниже показателя 2024 года, но при этом остаётся в числе трёх максимальных результатов за всю историю рынка. Снижение произошло главным образом за счёт драматического падения вложений в жилой сектор: инвестиции в площадки под жильё сократились на 54% год к году на фоне сворачивания льготной ипотеки и высоких ставок по рыночным кредитам.

Именно в этом контексте особенно ярко выглядит устойчивость коммерческой недвижимости. Вложения в коммерческий сегмент по итогам года составили 889 млрд рублей (83% от общего объёма), что сопоставимо с рекордным уровнем 2024 года. Доля коммерческой недвижимости в структуре инвестиций резко выросла: с 67% в 2024 году до 78% в первой половине 2025-го, тогда как доля жилья сократилась почти вдвое — с 43% до 22%.

Количество инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в 2025 году достигло исторического максимума — 317 сделок против 307 в 2024 году. При этом средний чек сделки сократился на 23%, до 3,3 млрд рублей, что свидетельствует о смещении спроса в сторону точечных инвестиций и отдельных объектов с прогнозируемым денежным потоком.

Офисная недвижимость: структурный дефицит и рекордные ставки

Офисный сегмент второй год подряд остаётся абсолютным лидером по объёму инвестиций. По итогам 2025 года в офисы было вложено порядка 453 млрд рублей — почти половина (48%) от общего объёма инвестиций в недвижимость России. Годовая динамика показала снижение на 9% после рекордного 2024 года, однако это не отменяет главного: офисная недвижимость сегодня воспринимается не как спекулятивный актив, а как надёжный инструмент сохранения и приумножения капитала.

Ключевая характеристика рынка — структурный дефицит качественных офисных площадей. Уровень вакантности в Москве по итогам 2025 года стабилизировался на историческом минимуме в 4–5%. В ключевых локациях ситуация ещё жёстче: в Москва-Сити свободно около 1–1,5% площадей, в Центральном деловом районе — 3–4%. Такой низкий уровень вакантности обусловлен не столько взрывным ростом спроса, сколько крайне ограниченным объёмом нового строительства: лишь 13–20% вводимых офисов фактически пополняют рынок аренды, тогда как основной объём реализуется в формате продаж.

Дефицит предложения напрямую отразился на арендных ставках. За 2025 год средняя ставка аренды качественных офисов внутри МКАД увеличилась на 38%, достигнув 35 тыс. рублей за квадратный метр в год — это максимальный показатель за всю историю наблюдений. В Москва-Сити ставки выросли на 44–50%, в Центральном округе — почти на 40%, в Ленинградском деловом коридоре — на 25–35%. Сегмент Prime показал максимальный рост: аренда подорожала на 58%, до 72 тыс. рублей за квадратный метр в год.

Складская недвижимость: рекордный ввод на фоне охлаждения спроса

Складской сегмент в 2025 году продемонстрировал парадоксальную динамику: рекордный ввод новых площадей при значительном снижении инвестиционной активности.

Объём ввода складской недвижимости по итогам года достиг 7,8 млн кв. м, что в 1,7 раза превысило предыдущий рекорд 2024 года (4,5 млн кв. м). Только за первое полугодие было введено 2,6 млн кв. м — в 2,5 раза больше, чем годом ранее. При этом около 60% всех современных складских площадей по-прежнему сконцентрировано в Московском регионе и Санкт-Петербурге.

Однако инвестиции в склады показали самое значительное падение среди всех сегментов коммерческой недвижимости. По итогам года вложения составили 229 млрд рублей, сократившись на 11%. За девять месяцев 2025 года объём сделок снизился на 27% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а количество сделок сократилось на 36%. Причина — смена стратегий: после двух лет активного расширения компании переключились с экстенсивного роста на оптимизацию использования существующих площадей.

Главным драйвером спроса остаются онлайн-ритейлеры и маркетплейсы, на долю которых приходится 38% от общего объёма спроса (и до 85% с учётом косвенного влияния). При этом положительная динамика зафиксирована только у многоканальных ритейлеров: объём их сделок вырос на 56% год к году.

Торговая недвижимость: умеренный рост и новая роль ТЦ

Рынок торговой недвижимости в 2025 году продемонстрировал устойчивый, хотя и умеренный рост. Инвестиции в гостиничную и торговую недвижимость показали впечатляющую динамику: +191% и +98% год к году соответственно. При этом 38% сделок по покупке торговой недвижимости было заключено за пределами Москвы — в Санкт-Петербурге, Красноярске, Нижнем Новгороде, Уфе и других городах.

Совокупный объём арендопригодных торговых площадей в России достиг 42,05 млн кв. м. Общее количество торговых центров площадью более 5 тыс. кв. м выросло до 2 003 объектов, из которых 1 950 уже построены. Объём нового ввода по итогам года составил порядка 513 тыс. кв. м, что на 7% превышает показатель 2024 года и делает текущий год наиболее активным за последние три года.

Важнейший структурный тренд — трансформация роли торговых центров. Современный ТЦ перестал быть просто ритейльной точкой, эволюционировав в многофункциональное общественное пространство. За последние годы доля зон развлечений и сервисов в структуре ТЦ выросла в среднем с 10–15% до 35–40%. Уровень вакантности в Москве снизился до 7%, а в Санкт-Петербурге — до 3,2%.

Региональная структура и новые тренды

Москва остаётся безусловным центром инвестиционной активности, на неё приходится 80% всех вложений в недвижимость. Доля Санкт-Петербурга сократилась до 7%, доля остальных регионов незначительно выросла до 12%.

Среди ключевых трендов 2025 года эксперты выделяют:

• Рост доли мелких лотов и BTS-проектов при одновременном усложнении структуры предложения.

• Смещение фокуса от арендной модели к продаже объектов, особенно заметное в офисном сегменте.

• Усиление регионализации складского и торгового девелопмента.

• Активное развитие направления готового арендного бизнеса (ГАБ): предложение на «Авито Недвижимости» выросло на 23% год к году, спрос — на 6%.

• Снижение роли e-commerce как драйвера спроса в краткосрочной перспективе после нескольких лет опережающего роста.

Прогнозы и перспективы на 2026 год

Аналитики сходятся во мнении, что 2026 год станет для рынка коммерческой недвижимости годом консолидации и отбора качественных активов. Ожидается, что ориентир по объёму инвестиций сохранится на уровне около 1 трлн рублей. При этом ключевым фактором останется динамика ключевой ставки: её постепенное снижение способно оживить инвестиционную активность, особенно в сегменте девелопмента новых объектов.

В среднесрочной перспективе рынок, вероятно, перейдёт от фазы экстенсивного роста к операционной эффективности, когда основным драйвером доходности становится не рост цен, а качественное управление активами. Ожидается, что 2026–2027 годы будут переходными, и ближе к концу этого периода, после создания стабильных макроэкономических условий, рынок может вернуться к более активному росту.